消失的大坪數1》房貸緊縮 新北市、新竹縣市50坪以上新案掛蛋

低總價、小坪數住宅再搭配優付方案，較容易獲得購屋族青睞。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕因房貸緊縮、換屋協處實質執行困難，繼百坪以上新案式微後，近期連50至60坪的換屋族坪數新案也變得少之又少，觀察最新發布的國泰房地產指數、2025年第四季六都加新竹縣市、50坪以上的新案占比，其中新北市、新竹縣市均掛蛋，僅台南市最高、約14.3%，而台北市、桃園市以及高雄市則不到1%。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，2025年預售屋房價持穩、居高不下，相對低總價、小坪數住宅再搭配優付方案，較容易獲得購屋族青睞。其次，房市景氣走弱時，因換屋族普遍沒有急迫性買房需求，通常會推遲購屋計畫，建商也會減推、或者延後中大坪數產品推案進度，以致於此類房型比例下滑。倘若未來景氣回溫，中大坪數房型占比應會回升。

反觀2025年第四季20至30坪的小坪數規劃則占絕大多數，其中台北市占比約45.2%、新北市占比約50.4%、桃園市占約76.9%、台南市占約62.9%，反觀新竹縣市、台中市以及高雄市則是以30至40坪占比最高，其中新竹縣市占比達8成、台中市占約71.1%，高雄市占約69.8%。

六大都會區  20至30坪小宅占比逾5成

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，除少子女化、不婚不生衝擊平均家戶人口數，2009年平均約3人，但到了2025年平均只有約2.51人，因而衍生對於住宅空間需求面積的縮減。

最關鍵的是預售新案坪數天花板其實是直接連結到總價天花板，而總價天花板則歸因於央行豪宅限貸令，針對台北市7千萬元以上、新北市6千萬元以上，以及其他地區4千萬元以上的高價住宅的房貸成數管制，尤其是2024年9月20日起實施的第七波選擇性信用管制直接把成數降到3成，且無寬限期，直接限制買方進場意願，也使建商推案空間受到限縮，如果加計高公設比因素，便使得實際得房面積則更小。

黃舒衛認為，從2010年選擇性信用管制一直到現在，超過15年時間以貸款管制限制高價住宅的長期抗戰初衷，確實凍結整個豪宅市場買氣，但管制總價的天花板堅持不改，卻也成為扼殺一般住宅規劃、破壞土地最有效利用、扭曲價格機能的幫兇。