繼承房子就能退休財富自由？他「算錯這一筆」後下場曝光

專家指出，繼承不是理財的「終點」，而是資產管理的「起點」，如何守住並活用繼承資產，是需要進行長期規劃的課題。示意圖。（路透）

〔財經頻道／綜合報導〕日本一名66歲男子佐藤正人（化名）在退休後因為房貸還沒繳完，因此還得去超商打工，但父親過世後，他繼承了父親留下的出租公寓，原以為每月可穩定領取約50萬日圓（約10.17萬元新台幣）租金，足以支撐退休生活，甚至提前辭去打工工作，未料在扣除管理費、稅負與未來修繕成本後，實際可支配收入僅剩約15萬日圓（約3.05萬元新台幣），與原先預期落差巨大。專家強調，繼承不是理財的「終點」，而是資產管理的「起點」，如何守住並活用繼承資產，是需要進行長期規劃的課題。

日媒《THE GOLD ONLINE》報導，日本理財規劃師小川洋平分享了改編自真實案例的故事，66歲的佐藤正人原任職日本中小企業，65歲退休後與妻子及剛出社會的女兒同住。由於房貸尚未清償，加上每月生活支出約35萬日圓，而年金收入僅約22萬日圓（約4.47萬元新台幣），夫妻兩人只好去便利商店打工補貼家用。

轉捩點出現在正人91歲父親過世後的遺產分配，母親與妹妹繼承存款，正人則繼承了父親持有的出租公寓，並在完成繼承手續後開始穩定收到租金收入，每月約50萬日圓，這讓正人以為財務壓力將大幅緩解，甚至選擇辭去打工全面退休。

然而，在與不動產業界工作的友人談及近況後，對方提醒正人忽略了修繕費、管理費與空置風險等成本，這迫使正人重新檢視財務結構。實際試算後發現，在扣除固定資產稅、管理維護費、長期修繕準備金，以及不動產所得稅與健保費後，實際每月僅會剩下約15萬日圓。

雖然加上年金仍能生活，但已稱不上「寬裕」。更重要的是，如果之後隨意增加支出，將無法應對未來的大型修繕或整修費用。此外，目前雖然滿租，但只要短期出現1至2間空屋，現金流就可能轉為負值。

小川洋平指出，這類情況在不動產繼承中相當常見，許多繼承人容易以「滿租租金」作為收入基礎，但忽略空屋風險與長期資本支出，一旦出現租客退租或需要大規模修繕，現金流可能迅速惡化，甚至轉為虧損。

此外，報導也提到，不動產本質上並非單純「被動收入資產」，而更接近需要長期管理與資金規劃的「經營體」。若缺乏風險控管，即便表面上有穩定租金收入，也可能在實際現金流上出現落差。也因此常見到繼承人因缺乏知識而承擔過大風險，有些情況下，甚至「承受損失提前出售」。

所幸正人在友人提醒後重新調整財務規劃，開始檢視支出結構與長期修繕計畫。小川洋平強調，「擁有資產」與「活用資產」是完全不同的事情。不動產若管理得當可以成為穩定收入，但若缺乏計畫，也可能變成負債，而繼承本身並非財務終點，而是資產管理的起點，關鍵在於是否具備長期經營與風險意識。